賃貸物件を借りるとき気にするところといえば、間取りや家賃、バストイレが別々になっているかどうか、キッチンはどうなっているか…。
これ以外にも気にするところはたくさんありますが、初期費用としては敷金・礼金、仲介手数料などが気になりますよね。
最近では敷金・礼金ゼロをうたっている不動産会社も多く、初期費用が少ないからと安易に契約してしまい、後々デメリットに気が付く…というケースもあります。
しかし家賃以外の賃貸契約に必要な、初期費用が払えないことには賃貸物件を借りることができません。
ここでは敷金礼金に関する知識や、値下げ交渉のテクニック、払えないときの対応策などをまとめてみました。
敷金とは大家さんに預けておく保険金で、礼金は大家さんに対するお礼金のことです。
これに、家賃2ヶ月分程度と、不動産屋に払う仲介手数料（家賃半月分程度）が賃貸契約にかかる初期費用です。
敷金礼金ゼロ（支払わなくていい）の物件は初期費用さえ安くなります。
しかし、物件そのものに問題があったり、退去時に清掃費用などを求められるケースが多く、よくトラブルにも発展しています。
初期費用が高くて契約に踏み切れないときには、他の物件とよく比較し、特に礼金と、不動産仲介料の値下げを交渉するようにしてください。
今さら聞けない敷金・礼金の基礎知識
まずはよく聞く「敷金」「礼金」「敷金・礼金ゼロ」について、改めて要点のみをご紹介していきます。
- 敷金：いわゆる担保・保証金。家賃を滞納した場合や、部屋の破損があった場合に修繕費として使われる。退去時には戻ってくる場合がある。
- 礼金：部屋を貸してくれた大家に対して「お礼」として支払うお金のこと。支払ったら戻ってこない。
- 敷金・礼金ゼロ：上記二種類の初期費用のない賃貸物件のこと。
簡潔に説明するとこのようになっています。
ちなみに賃貸契約時の初期費用は以下のような項目になっています。
| 項目 | 費用 | 備考 |
| 敷金 | 家賃の1～2か月分 | |
| 礼金 | 家賃の1～2か月分 | |
| 仲介手数料 | 家賃の0.5～1か月分 | ゼロにはできない |
| 日割り家賃 | 入居した日による | 入居した月の家賃を残り日数で日割り計算 |
| 前家賃 | 家賃の1～2か月分 | 翌月（または翌々月）の家賃を前払い |
| 鍵交換費用 | 8000～1.5万円 | 一時金としてよく設定されている |
| 火災保険料 | 1.5～2万円 | 自分で探して加入することもできる |
このほかにも保証会社利用料や24時間サポート代、事務手数料などが別途かかる場合もあります。
また、全国的な家賃の平均費用は4～6万円程度となっています。
上の表と照らし合わせて6万円で計算したとすると、初期費用は以下のようになります。
| 敷金 | 12万円 |
| 礼金 | 12万円 |
| 仲介手数料 | 6万円 |
| 日割り家賃 | 上限6万円（残り日数によって異なる） |
| 前家賃 | 6万円 |
| 鍵交換費用 | 1.5万円 |
| 火災保険料 | 2万円 |
| 合計 | 45.5万円 |
このように入居するための初期費用だけでもかなり大きな出費となってしまっています。
またその大半を敷金・礼金が占めていることがわかります。
初期費用をできるだけ安くしたい方にとっては、「敷金・礼金ゼロ」は魅力的ですし、ぜひ優先して探したい物件ですよね。
しかし、この敷金・礼金がゼロの場合には気を付けておきたいデメリットの要素もあります。
敷金・礼金ゼロのデメリットとは？
それでは、多くのトラブルの原因にもなっている敷金・礼金なしのデメリットについてピックアップしてご紹介していきます。
他に一時金が発生している
敷金・礼金なしの物件情報をよく見てみると、「ほか諸費用」や「ハウスクリーニング代」「室内清掃費用」などとして別途で料金が発生しているケースが多く見られます。
敷金礼金が必要なくても、その他の費用を合計すれば結局同じくらいになるよう設定されている、というケースです。
退去時に負担金が発生する
敷金を預けないまま入居して、室内設備を破損したり、カーペットを汚してしまったりした場合には、退去時にクリーニング代として費用を請求される場合があります。
これは本来最初に預けてある敷金から支払われるものですが、敷金ゼロの場合にはこういったトラブルが起こり得るケースも少なくありません。
あるいは入居時に敷金を支払っていても、高額な退去費用請求されることがありますが、そういった場合はこちらをご覧ください。
古い建物である
築年数が20～40年以上の古い建物の場合にも、敷金・礼金ゼロの物件が多くあります。
実際に部屋の中を見たりする機会はもちろんありますが、住んでみないことには音の響き方や大きな地震が来た場合の揺れ具合などはわかりません。
物件を訪れるときには、どのような構造になっているのか、地震対策は万全であるかどうかなどをきちんと管理会社に確認しておきましょう。
違約金が発生する
礼金がゼロの代わりに、契約期間内に引っ越しをすると違約金が発生する物件もあります。
単身の社会人の方は、いつどこに転勤を命じられるかもわかりません。
住み始めた当初はよくても、やはり退去時にはお金がかかってしまうことになります。
家賃・更新料が高め
敷金・礼金がないかわりに、賃料が相場より高く設定されている場合があります。
1～2年など短期間住むだけの部屋なら十分かもしれませんが、数年以上の長期間住む物件を探す場合には注意が必要です。
またこの場合は更新料も高額になるケースがありますので、契約時には十分注意しましょう。
問題のある物件・人気のない物件である
そもそも敷金・礼金ゼロの物件は、「そうでもしないと入居者がいない」物件である場合が多く、すでに問題がある入居者がいたり、駅から遠いなど人気がない立地である場合がほとんどです。
ただ、どれだけ好条件がそろっていても、初期費用が高ければ入居はできません。
だから敷金・礼金をなくして入居のハードルを下げているというケースもありますが、そんな物件を見つけるのは至難の業です。
値下げ交渉の余地があるのは、礼金と仲介手数料
いわゆるゼロゼロ物件で、初期費用を低くすることはデメリットが大きいことがわかりましたね。
長く済むことを考えれば、敷金・礼金ともに支払うのがベターです。
では、これらは値下げ交渉の余地がないのかというとそうではありません。
人気薄の物件の場合、礼金は値切りやすい
礼金に関しては「家を貸してくれた大家さんに対するお礼金」という位置づけである場合が多いので、交渉次第では値下げしてくれる可能性があります。
最寄り駅から距離があったり、築年数が長く、4月に入っても空室が目立つ物件などでは、比較的値切りやすいと言われています。
逆に人気の物件や部屋設備の整っている物件では交渉しても減額してもらえないケースがほとんどです。
どうしても初期費用が足りず、交渉しても減額してもらえないときには分割払いを提案するのもよいでしょう。
仲介手数料は交渉すれば、貸主が負担してくれる場合もある
もうひとつ値切れるのは、物件を紹介してくれた不動産業者に払う仲介手数料です。
仲介手数料は家賃の半額が相場です。
これを値切ってしまうと不動産業者の儲けがなくなるので、不可能では？と思うかもしれませんね。
しかし現実には交渉が可能です。
借り主（あなた）が負担する分を、大家さん（貸主）に負担してもらいます。
通常、仲介手数料は、借り主と貸主の両方にかかります。
そこを、借り主負担分も、貸主に負担してもらいます。
この方法も物件の人気や条件に寄る部分は大きいのですが、人気の薄い物件なら、一時的な手数料の出費は我慢して、毎月の家賃収入が欲しいと考える大家さんも少なくありません。
予算の限界だと感じた時は、仲介業者さんに交渉してみましょう。
賃貸住宅の初期費用が払えないときの対応策
敷金・礼金が高く、手数料などの初期費用がかさんでしまって契約に踏み切れないときには、どすればいいのでしょうか？
対応策についてまとめました。
情報サイトを比較、相場と見比べる
まずはたくさんの物件の中から、自分の譲れないこだわり条件を充たしている物件をいくつかピックアップしていきましょう。
これは不動産の情報サイトなどで簡単に見ることができますし、リストにしていけば相場との比較も簡単です。
まだ実際に物件を見て回ったり、不動産会社をいろいろと比較することも重要です。
オプション料金をなくす
契約時に申し付けることで他のオプション料金や、ルームクリーニング料金などをなくすことができる場合があります。
敷金や礼金は削ることが難しくても、その他の料金を軽減することは可能です。
初期費用が高額で手が出せないような物件に関しては、どのような項目で料金が上がっているのかよく確かめるようにしましょう。
フリーレントの物件を探す
フリーレントとは、物件に入居したあとの1～3か月間は、家賃を支払わなくてもよい（無料）物件のことです。
部屋の貸主としては空室を早く埋められて、借主としては初期費用を抑えることができるため、双方に大きなメリットのある物件といえます。
ただしフリーレント物件では借りる期間が設定されていて、契約期間以内に解約してしまうと違約金が発生し、普通の物件よりも費用が高くついてしまう場合もあります。
契約の段階で違約金がどの程度なのか、期間中に突然引っ越すような事態にならないかどうかよく確認してから契約するようにしてください。
まとめ：敷金・礼金ゼロには必ず理由あり。よく確認して契約しよう
借り主としては初期費用をできるだけ抑えて、自分の望む条件にあった物件に住みたいですよね。
敷金・礼金ゼロというのはそういう意味では本当に魅力的な要素ですが、このページで取り上げたように必ず何らかの理由があります。
狙い目は、初期費用は普通にかかるけど、人気がなさそうな築年数が古い、交通の便が悪い物件です。
多少の不便は感じますが、値下げ交渉の余地はあります。
普通の物件であれば数十万円かかるはずなので当然なのですが、いわゆるアタリの物件は少なく、不動産会社の営業マンとよく話し合い、情報を探る必要があります。
また交渉するにあたっても、フリーレントを借りるときでも、契約の際には十分な注意が必要です。
